Elena lleva años viviendo de alquiler y ha perdido la cuenta del número de casas por las que ha pasado. Justo antes de la pandemia decidió buscar y comprar un piso con su pareja, gracias al cobro de una herencia: "Sin ella ni me lo hubiera planteado", confiesa. La crisis sanitaria del coronavirus les ha hecho paralizar sus planes: tanto ella como su pareja están inmersos en un ERTE y ahora mismo visitar tampoco es una opción. Además, aunque no se plantean detener la búsqueda, saben que la situación será más complicada.

Como a Elena, la vida de muchas personas se ha paralizado y la incertidumbre planea sobre su futuro, también en el mercado inmobiliario, donde la incógnita reside en qué pasará cuando vuelva a ponerse el mundo en marcha: ¿se mantendrán los precios de venta?, ¿cómo afectará a los alquileres, pueden subir aún más?.

Para entender el mercado inmobiliario actual, primero hay que explicar que, hasta la crisis financiera de 2008, se fomentó la compra de vivienda y, después del estallido, se 'demonizó' el ser propietario y la balanza se inclinó hacia el alquiler. "Se llevó a la gente a una precarización de la vivienda y cuando se dieron cuenta ya era tarde: habían creado una burbuja forzando a todo el mundo a alquilar", explica Sergio Nasarre-Aznar, catedrático de Derecho Civil en la Universitat Rovira i Virgili, director de la Cátedra UNESCO de Vivienda y autor de 'Los años de la crisis de la vivienda'.

"¿Te ves con 70 años viviendo de alquiler con tus ingresos reducidos a la mitad por una pensión precaria?", el investigador lanza la pregunta al aire, pero la recogemos todos, sobre todo los jóvenes, que suponen más de la mitad del 17,5% de personas que residen en régimen de alquiler en nuestro país, según datos del INE de 2018.

La vivienda de segunda mano bajará, pero no la de obra nueva

"Cuanto más dure el estado de alarma, más profundo será el impacto en el sector", asegura Ferran Font, director de estudios de pisos.com. En abril se produjo una caída del 0,97% en el precio de venta con respecto al año pasado en ciudades como Valencia, según un informe del portal inmobiliario. Sin embargo, el descenso se atribuye a la propia dinámica que venía arrastrando el mercado, que empezó el año con una evolución interanual prácticamente plana. El impacto del coronavirus en el mercado inmobiliario se verá "cuando tenga que adaptarse a la nueva normalidad con una demanda que es probable que tenga menos capacidad económica", explica Font.

Desde el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) están convencidos de que, a diferencia de la crisis de 2008, en esta no debería haber una debacle de los precios. Aún así, ya dan por hecho que el año finalizará con 50.000 compraventas menos y las bajadas de los precios rondarán entre el 10-15%, estima Juan José Aguilera, director de Relaciones Institucionales del (COAPI) de Barcelona.

Los motivos son varios: por una parte, muchos propietarios tendrán necesidad de vender cuanto antes y bajarán el precio, y por otra, los compradores no podrán pagar tanto como antes de la crisis sanitaria por motivos laborales y de financiación. Además, la decisión de compra también se verá afectada: cuando una persona se dispone a comprar "piensa que va a tener un futuro en esa ciudad, quiere montar allí su proyecto de vida" y si todo es incertidumbre "la crisis enfría a la gente", dice Aguilera.

Por su parte, Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista, asegura que sus informes "hablan de subidas contenidas en el precio, tanto en venta como en alquiler" y cree que esta crisis será probablemente "más profunda que la de 2008, pero su duración no será tan larga y podremos volver antes a una situación de normalidad". El catedrático Nasarre-Aznar también cree que la crisis va a ser más profunda que la del 2008 y que habrá "una gran recesión".

La recuperación total del sector inmobiliario tardará en llegar: los especialistas coinciden en que se producirá a finales de este año o principios del año que viene. Sin embargo, hay demasiados factores en juego para saber con precisión si será o no así. Lo que está claro es que la economía ya está resentida y el Banco de España estima una caída del PIB del 13,6% si la normalidad en la actividades se retrasa hasta finales de año.

En cuanto a la obra nueva, no se estima que los precios bajen: "Estamos hablando de empresas, de hacer una promoción de millones de euros, y cuando se maneja tanto dinero las crisis afectan de otra manera", explica Aguilera. Así que afirma que habrá entidades que esperarán un tiempo sin bajar el precio o, incluso, optarán por el alquiler.

El precio del alquiler seguirá siendo elevado

Noemí y su pareja han pasado el confinamiento en una casa en el barrio madrileño de Lavapiés de 35 metros cuadrados en la que solo existen dos puertas: la de la calle y la del baño. "Trabajar está siendo difícil", confiesa. Su novio es profesor universitario y da clases desde el sofá, mientras ella trabaja desde la cama "todo el día, son los únicos sitios que tenemos".

Hay miles de historias como la de esta pareja; el confinamiento ha hecho que muchas personas tengan que pasar más tiempo del habitual en casas en las que antes solo pasaban un puñado de horas al día.

Una situación que ha hecho que los criterios de búsqueda estén cambiando en los portales inmobiliarios: "Pisos con terraza tiene un crecimiento de un 8% y casas con jardín está subiendo un 2%", dice el analista de pisos.com. Una variación de comportamiento que también están observando desde Idealista: "El interés de los españoles se ha empezado a trasladar desde el centro de las capitales hacia los municipios de la provincia".

Sin embargo, son solo eso: búsquedas. La realidad es que el alto precio en las grandes ciudades hace que la mayoría de personas, sobre todo los jóvenes, no puedan independizarse, incluso teniendo un trabajo, como ya contamos en el artículo Así te expulsan de la ciudad.

El futuro del mercado de la vivienda no es homogéneo en la compra ni en el alquiler. Mientras que los precios son muy elevados en las ciudades más demandadas como Madrid, Barcelona o Valencia, el resto de territorios tiene precios más bajos. Por eso, los expertos creen que la crisis afectará a la baja en estos lugares, mientras que en las grandes urbes habrá un primer momento de contención, pero en seguida volverá a recuperarse.

Para el sector inmobiliario, el problema del precio del alquiler en las grandes ciudades reside en la elevada demanda existente: "Es tan grande que, aunque se vea afectada la capacidad económica, no va a bajar", dice Font, y Aguilera augura que es posible que el mercado "se estanque un poco", pero luego vuelva a la misma senda.

Pero no solo la demanda afectará al mercado del alquiler; según Aguilera, algunos de los reales decretos publicados por el Gobierno, como la moratoria en el pago del alquiler o la imposibilidad de desahucios, están "afectando a la seguridad jurídica de los propietarios". Es posible que muchos propietarios, al "tener comprometidos sus ahorros en ladrillo y no poder convertirlos en liquidez por las normativas" dejen sus pisos vacíos porque "los 1.000 euros del alquiler, en comparación con los 300.000 de venta, no le sacan de nada", asegura.

Lo que para algunos propietarios es inseguridad jurídica, para muchos inquilinos es un balón de aire en mitad de la pandemia. Los caseros de Lucía, por ejemplo, le escribieron una carta a finales de marzo: "Si alguno estáis pasando por una situación difícil y tenéis dificultad este mes en pagar el alquiler, no dudéis en comunicárnoslo. Trataremos de ver cómo solucionarlo, siempre y cuando sea una causa justificada". Ella mantiene su empleo, pero su pareja es autónoma y estos meses le está costando mucho conseguir ingresos: "Me generó mucha tranquilidad ver que había una salida si las cosas se torcían y no podíamos pagar el alquiler como todos los meses", reconoce.

La ciudad ya no es para mí

El análisis que hace Nasarre-Aznar sobre el futuro de la tenencia de vivienda en nuestro país después de la COVID-19 va más allá de lo puramente económico. El investigador cree que si el teletrabajo se consolida, muchos empleados podrán seguir así, lo que les llevará a reflexionar sobre si vivir en la ciudad es "interesante, seguro y necesario".

Nasarre-Aznar se plantea si con las limitaciones de aforo en los lugares de ocio y restaurantes, así como con las medidas de distanciamiento social que se prevén, la gente seguirá queriendo vivir en las ciudades si se puede teletrabajar: "Me da igual estar en la gran ciudad que en un pueblecito de mil habitantes", asegura que pensarán muchos. "Podríamos reruralizar España otra vez".

La seguridad de las ciudades será otra de las cuestiones que se plantearán tras la crisis sanitaria. "Ya pasó con la peste negra, que era una epidemia de campo y la población se fue a las ciudades", recuerda el catedrático. "Este es un virus de ciudad, de vivir hacinados", por eso, cómo evolucione la pandemia es muy importante para el futuro de la vivienda.

Más allá de la compra y el alquiler: las propiedades intermedias

"La vivienda es el único bien que a la vez es un importante activo financiero y un derecho humano", explica el catedrático. Por eso, la regulación de la misma no debe depender de "presiones de un lado ni de otro", tampoco de intereses políticos.

A buscar el equilibrio entre ambos polos es a lo que se dedica la Cátedra que dirige Nasarre-Aznar: "Ningún país ha conseguido ese equilibrio, pero lo que no es posible es una política pendular como la que tenemos con los alquileres en España", en la que en una legislación se beneficia a los inquilinos y años después a los propietarios.

"La vivienda es la sede de derechos fundamentales como el de la libertad, la igualdad y el desarrollo de la personalidad", expresa el investigador. Por eso, Nasarre-Aznar cree que la obligación de los Estados es dar todas las opciones existentes a la ciudadanía que cada uno pueda adaptar a sus expectativas y posibilidades la compra de una vivienda. "Hay tenencias intermedias, no hace falta elegir entre compra o alquiler", dice.

La propiedad compartida y la propiedad temporal son dos formas de tener una vivienda situadas entre la propiedad tradicional y el arrendamiento actual, explica Nasarre-Aznar, que añade que actualmente se encuentran legisladas en nuestro país solamente en Cataluña.

No hay nada escrito sobre el futuro después del coronavirus, tampoco sobre el relacionado con el mercado inmobiliario. Habrá que esperar a que llegue la nueva normalidad para saber si se cumplen las previsiones de los expertos: bajada en el precio de la vivienda de segunda mano y el mantenimiento del mercado del alquiler.

La incógnita pasa ahora a situarse en el momento en el que exista una vacuna para la COVID-19, ¿qué pasará entonces? El catedrático se muestra escéptico: "Cuando llegue la vacuna, la cabra tira al monte: los turistas volverán a hacer de turistas...". Y así con todo.