El Banco de España calcula que en España hacen falta 600.000 viviendas nuevas hasta 2025, habida cuenta del déficit que existe entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva. Además, la entidad apunta en su informe anual del mercado de la vivienda que hay 400.000 viviendas vacías en las grandes ciudades.
Según detalla, el diferencial acumulado en 2022 y 2023 entre la creación neta de hogares y la producción de vivienda nueva es de unas 365.000, lo que pone de manifiesto el desequilibrio entre oferta y demanda. Además, en 2024 y 2025 las proyecciones de creación de hogares, junto con las viviendas ya iniciadas que se terminarán en este periodo, implicarían un déficit adicional de más de 225.000.
El Banco de España señala que la contribución de la vivienda nueva a la oferta ha sido limitada, entre otros factores, por la escasez de suelo finalista y de mano de obra para la construcción, al aumento de los costes de producción y las dificultades para la adquisición y el desarrollo de nuevo suelo urbano disponible para la edificación.
Apunta que la rigidez de la oferta de vivienda residencial a corto plazo también se explica por la reducida capacidad de rehabilitación de viviendas, la falta de adecuación de las viviendas vacías a las preferencias actuales de los hogares, la incertidumbre regulatoria y el auge de usos alternativos de la vivienda, como el alquiler vacacional o el alquiler de temporada. En particular, observa un rápido crecimiento del peso de este último, con una duración habitual de entre 1 y 11 meses, que presenta un marco regulatorio más laxo y favorable para los propietarios.
Problemas de acceso a la vivienda
Así, el Banco de España considera que sería deseable que las medidas adoptadas contemplen un horizonte temporal amplio, involucren a las distintas administraciones públicas con responsabilidades en vivienda y pongan un foco especial en el estímulo de su oferta, sobre todo en el mercado del alquiler y el alquiler social.
Los problemas de acceso a la vivienda se han incrementado durante los últimos años y se concentran en los hogares con menor renta (jóvenes y población inmigrante) y en determinadas zonas geográficas (áreas urbanas y turísticas). En este contexto, el esfuerzo de los hogares se redujo levemente en 2023 hasta los 7,3 años y se sitúa por debajo del máximo observado en 2008 (9,5 años), aunque sigue siendo el doble del que se observó en promedio en el período 1987-2000.
El Banco de España estima un parque de viviendas en 2023 en torno a los 27 millones de unidades, de las que 19,3 millones -un 72 % del total- serían viviendas principales. El resto del 'stock' de las disponibles, unos 7,5 millones, se distribuyen en usos diversos como son las segundas residencias, las viviendas desocupadas, el alquiler turístico o el de temporada.
Medidas propuestas por el Banco de España
Entre las medidas que propone el Banco de España está la de revisar la tributación de la vivienda, evaluar los efectos de las políticas ya desplegadas, avanzar en la coordinación entre las distintas administraciones, impulsar la oferta de alquiler social, fomentar la colaboración público-privada para promover vivienda en alquiler o mejorar la gestión de los procesos administrativos relacionados con las políticas de suelo y urbanismo.
También apuesta por reforzar la seguridad jurídica y la certidumbre regulatoria con una agilización de los procedimientos administrativos y judiciales en caso de impago, así como un incremento de las compensaciones a los propietarios con inquilinos vulnerables que no pueden satisfacer las rentas del alquiler y a los que el sector público no ha podido ofrecer una alternativa habitacional.
El Banco de España apunta finalmente que hay un grado moderado de sobrevaloración media de la vivienda en el conjunto de la economía, que no hay un sobredimensionamiento de la actividad inmobiliaria, ni señales de alerta en el mercado de crédito.
